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ご相談事例集|栃木県の空間リフォーム
 
<住宅ローン白紙解除に関する相談事例です>
内容を聞いてみると、娘が宅建業者から中古マンションの購入契約(手付金150万円)を仲介業者を介して行ったケースで、娘が口座を持っている都市銀行に住宅ローン申請を行ったがローン特約解除期限当日にローンが不承認になったため、仲介業者を通じて白紙解除(ローン特約条項有り)を申し入れたところ、仲介業者から別の銀行で貸してくれる
ところがあるので、解除期限を10日間延長しましょうと言われて、延長の「合意書」に売主業者、買主、仲介業者の3者が記名捺印したというものでした。
 しかし、娘がネットで調べたところ、その銀行だと金利が1%高くなることが分かり、仲介業者からは金利が高くなることについては説明がなかったため、娘は業者に対する不信感から、本件契約の白紙解除を申し入れたが、手付金は返還しないと言われている、とのことでした。
 取引の経緯を聴取、関係書類をチェックしたところでは、本件の問題点としては以下の3点が挙げられそうです。
(1):融資利用特約による解除条項には「都市銀行」とだけ記載されており、具体的な銀行名支店名が記載されていない(契約前に娘は仲介業者と一緒に上記取引銀行に事前審査に行っている。)。
(2):手付金を返還しないという業者の主張は、「契約が成立」しているとの説明だけで、根拠が不明瞭である(契約から1週間の手付解除期限は経過しているが、特に違約金の主張はない。)。
(3):融資特約の解除期限を延長するときに、仲介業者は別の銀行での金利が高くなることについては説明していない。
 本件相談者に対しては、専門家(弁護士)とも相談の上、仲介業者及び売主業者とのやり取り等を踏まえて、書面にてローン特約に基づく白紙解除を主張することを検討するようアドバイスしました。
 一般的にローン特約を付けるときは、1)融資申込金融機関、2)融資金額、3)融資が承認されるまでの期間、4)融資が承認されなかった場合の対応策などを明確にする必要があります。本件で言えば、上記(1)の「都市銀行」のみの記載は、事前に仲介業者が同行して銀行の窓口に行っている訳ですから、銀行名・支店名まで特定して記載すべきであったと思われます。
 また、上記(3)の金利が高くなることを説明しなかった点は、1%の金利の違いでトータルの負担額も大きく変わってくるので、買主に伝えるべきことと思われます。類似したケースで「都市銀行他」と記載された契約において、ノンバンクまで融資申込をすべきとの売主・媒介業者の主張に対し、都市銀行に比べ金利の高いノンバンクは含まれないと判断し、買主の契約解除を認めた判例があります(東京地裁 平16年7月30日判決 当機構機関紙RETIO62号60頁)。
 (2)に関しては、今回の相談事例では議論にはなっていませんが、手付解除期限が契約日から1週間に設定されており、この点についても、相手方が「履行に着手するまで」又は「手付解除期日まで」のいずれか遅い時期まで手付解除できるとの解釈から、手付解除期日が履行の着手より後の期日であったケースにおいて、売主業者の履行の着手後の買主の手付解除が認められた判例があります(名古屋高裁 平13年3月29日判決 上述RETIO52号69頁)。売主業者の場合には、本件のように1週間という短い期日はもとより、手付解除期日をつけない方が賢明であると言えます。

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