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ご相談事例集|栃木県の空間リフォーム
 
<建築条件付土地売買契約について>
「昨年、建築条件付土地売買契約を締結しましたが、家族の者と相談したところ、やはり、まだ購入するのは性急すぎるということで、手付放棄による契約解除を考えていました。
 ところが、契約書をよく読むと、建物の請負契約が三か月以内に締結できない場合は、この土地売買契約は、白紙解除になると記載されています。そうしますと、12月末の契約でしたので、3月末までに間取りや仕様について決めずにいれば、手付放棄しなくとも契約解除できるのですね?」というような相談がありました。一瞬、どう説明し、回答すべきか迷いました。
 そこで、まず、建築条件付土地の売買について、次のとおりご説明することにしました。
「建築条件付土地」の売買は、一見すると「建売住宅」の広告と混同されるものがありますが、「建売住宅」とはまったく違う取引になります。 建築条件付土地(以下「条件付き」という。)は、土地の売主が指定する建築業者と一定期間内に建物を建築する契約を結ぶことを条件として土地を販売するものです。
 条件付きは、最初に交わされるのは土地売買契約であり、その後に、建築請負契約に必要な設計図書を作成し、その内容の見積書も添付され、「その建物をこの金額で建てます」という契約をするものです。
 しかしながら、これが土地売買契約であるならば、買主である消費者がその土地をどのように利用しようと、あるいはどのような設計・建築業者を選ぼうと、それは土地所有者の自由であるはずです。 それを阻害するような抱き合わせ販売行為は、独占禁止法に触れる行為になります。
 そこで、独占禁止法との抵触を避ける為に、条件付きには自主規制として要件をつけることを業界ルールとしています。
業界ルール
(1) 3ケ月程度で建築請負契約を締結することを条件とする。
(2) 建築請負契約が締結できなかった場合、又は建築をしないことが確定したときは、土地に対する手数料も含め一切の預り金を返還して、契約解除する(停止条件又は解除条件)。
そして、独占禁止法に抵触するような抱き合わせの販売行為を規制するため、「建築請負
契約が締結できなかった場合、又は建築をしないことが確定したとき」は契約解除することとしており、それなりのリスクを土地売主は負っていますから、一定期間内に建築をしないことが確定したときは、契約解除できることになりますとお答えしました。
 また、土地売買契約を維持したいといった場合は、一旦条件付きの契約を解除して、抱き合わせではない単なる土地売買契約を締結することもできます。
 なお、建築請負契約には、宅建業法の適用がないことも付け加えさせて頂きました。

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