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ご相談事例集|栃木県の空間リフォーム
 
<定期借家契約について>

「居住用建物の賃貸借において、普通借家契約を借主と結んでいたが、定期借家契約に切り替えても問題ないか?」といったご相談が時々あります。
定期借家契約は、貸主側からの契約解除について正当事由が不要であるため、借地借家法では、貸主は借主に対しあらかじめ「更新がなく期間満了により契約が終了する旨を記載した書面を交付し説明する」こととし、その成立に借主の十分な理解と合意を厳格な要件としています。
貸主からの借家契約の解除に正当事由が必要である普通借家契約から、正当事由が不要であるこの定期借家契約への契約変更は、賃料の変更等がない場合は借主側に不利な条件変更といえます。
まず、改正借地借家法(平成12年3月1日)施行前になされた居住用建物の賃貸借契約については、当分の間、借地借家法38条の規定は適用されないことになっておりますので、定期借家契約に切り替えてもその効力は認められません。(良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法)
また、施行後に締結された賃貸借契約であれば、借主との合意により定期借家契約に切り替えることは可能でしょうが、一方的に不利となる契約内容を十分理解した借主が、その契約の切り替えに同意することは一般的にはまず考えにくく、仮に借主の理解不十分、「定期借家契約に切り替えなければ更新しない」等の貸主側圧力等によりなされたとすれば、借主より「錯誤無効・借地借家法38条2の説明不十分」であるとしてその効力が争われることになる、等を考えると定期借家契約への切り替えは現実的には難しいのではと思われます。


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