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ご相談事例集|栃木県の空間リフォーム
 
<地震に関する建物被害に関する相談について>

仲介業者さんから売買に関しての相談です。
3月末に引渡し予定とする中古戸建住宅を仲介しました。予定通り、3月29日に決済予定でしたが、この度の地震で建物の外壁にクラックが生じるなどの被害を受けました。
買主は、「地震に対して安全でない建物は購入できない。契約を解除するので、手付金と仲介手数料を返せ。」といいます。売主、買主とも個人消費者です。売主はすでに次の住まいに転居して、いつでも引渡できる状態です。

手付金は100万円です。手付解除期日はすでに過ぎています。危険負担の特約はついています。買主が強硬で困っています。

結論からいうと、買主は契約の解除を主張することはできません。買主は、約定した決
済期日までに代金支払をしない場合、債務不履行・契約違反になります。
売主は、支払の催告をしても買主が支払わないときには、契約を解除して約定した違約金を請求することができます。また、仲介業者の責に帰することで契約が解除されるのではありませんので、仲介業者は受領している仲介手数料を返還する必要はありません。
売買契約書には「本物件の引渡完了前に天災地変、その他売主、買主いずれの責にも帰すことができない事由によって本物件が毀損したときは、売主は、本物件を修復して買主に引渡すものとする。

その場合、買主は、売主に対して、その引渡延期について異議を述べることはできない。…買主は、本物件の毀損により契約の目的が達せられないときはこの契約を解除することができる。」とした「危険負担特約」をつけるのが一般的です。
本件でも同様の特約があるとのことでした。本件は、この約定した危険負担条項が適用されることになります。売主は、毀損部分を修復して買主に引渡せば義務を果たすことになります。

これまで、危険負担条項が適用になることは少なかったのですが、地震が多発する中、本条が適用される場面が多くなっています。
宅建業者さんは、契約内容について、より以上に十分な説明が必要といえます。

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