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<建築条件付土地建物売買契約に関する相談について>

「建築条件付土地の売買契約を締結し、建築業者とあれこれプランを練っていました。
ところが、東日本大震災で、主人の勤務先から『計画停電のある地域では、安心して研究できない。

当該部門は、全員都内に転勤せよ』とのこと。契約した土地(首都圏某県)からは通えないので、解約したいと申し出たところ、『自己都合による解除なので手付解除になる。』といわれたが仕方がないのでしょうか?」との相談がありました。

建築条件付土地売買では、請負契約不成立の際は、土地売買契約は無かったことになり、手付金が返還されます。

今回のケースでは、相談者に何の非もないので、売主は手付金を返還すべきだと考えますが、売主、買主、媒介業者で誠実に話し合って円満に解決して欲しいと思います。
今までも触れた内容ですが、建築条件付土地売買の取扱い改正の経緯等を若干補足したいと思います。

建築条件付土地売買は、独占禁止法19条で禁止されている抱き合わせ販売に該当するおそれがあるとされていました(昭和57年6月18日公正取引委員会告示15号)。
そこで、独占禁止法との抵触を避ける為に、業界自主規制として3要件をつけることを業界ルールとしていました。

旧業界ルール3原則
(1) 3ヶ月程度で建築請負契約を締結することを条件とする。
(2) 建築請負契約が締結できなかった場合、土地に対する手数料も含め一切の預り金を返還する(停止条件)。
(3) 建築を請け負う業者は土地の売主(その子会社を含む)又はその代理人でなくてはいけない。

しかしながら、不動産公正取引協議会連合会からの照会に対し、公正取引委員会から、平成15年3月18日付で、「建築条件付の販売それ自体が直ちに独占禁止法上問題となるものではなく、当該宅地建物取引業者の市場における地位、宅地建物の需給の状況等を踏まえて、公正な競争を阻害するおそれの有無によって個別に判断されるものであるとの見解に異議はない。」旨の回答があったのを受け、次のように変更になりました。

(1) 停止条件でも、解除条件でも可。
(2) それ以外の条件では、建物の請負契約不成立により宅地の売買契約が解消になったときは、宅地の売買契約に際して受領した預かり金や手付金等は(従来通り)返金することとする。
(3) その他の条件は、原則撤廃→従来の「3ヶ月」の伸縮は自由・建物の建築業者は定め無し。

従って、独占禁止法上の観点では、土地売買から3ヶ月以内とか同時に請負契約を成立させる条件も可能となりました。

しかしながら、建築協議期間について、3ヶ月未満の短い期間を設ける等事実上建物の内容及び価格等がほぼ確定しているものを取引する場合等は、不動産の表示に関する公正競争規約5条に違反するおそれが強いでしょう。

広告開始時期の制限規定を潜脱する行為であると認定されないためには,取引の実質的内容が顧客の積極的な注文・指示にしたがって行われる建物の建築請負契約でなければなりません。「売買まがいの請負」と見なされないよう、業者の皆様の自重をお願いします。

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