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<中古物件の手付け解除に関する相談事例>

 中古物件の媒介業者A社から、手付解除について概略以下のような電話がありました。

 「売買の媒介をしていると、売主、買主間で手付解除(契約の履行の着手)をめぐって、しばしばもめることがある。そのため、当社ではトラブルを避けるため、「手付放棄の期限を売買契約締結日から1か月とする」旨の約定を設けた売買契約書を常時使用している。

 先日、他の業者が売主になっている物件の媒介をしたところ、買主(個人)からこの特約についてクレームがあった。最高裁判所は、「履行の着手」とは、客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指すとしているが、基準として明確とはいえない。

 また、手付に関する民法557条の定めは任意規定であり、当社のやり方が合理的だと思っている。」

 宅建業法39条2項および3項により、売主が宅建業者である場合には、媒介や代理で別の業者が関与していても、「手付け解除の期限」は買主に不利な特約として無効になり、売主が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して契約を解除することができることになります。

 個人間の取引等、宅建業者が自ら売主になる場合でなければ、A社の言い分ももっともといえますが、その場合であっても、媒介業者は、契約の当事者にその特約の意味を十分に理解してもらった上で約定することが大切です。

 なお、A社には、参考までに、「相手方が契約の履行に着手するまで、または所定期日までは手付解除できる旨の特約」に基づいて買主(個人)が手付解除の意思表示をしたところ、売主(宅建業者)が既に契約の履行に着手しているとして違約金の支払いを求めて提訴した事案において、当該特約は履行の着手後も所定の期日まで(履行の着手または所定の期日のどちらか遅い時期まで)は手付解除できる旨の特約であり、買主の手付解除は有効であるとした事例(名古屋高判平成13年3月29日)も紹介しました。



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