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<シロアリ被害における瑕疵担保責任に関する相談事例>

築30年の中古の土地付建物を売主業者から仲介業者の媒介により購入しました。引渡しを受けて、入居したところ畳の裏返し等をした際にトイレと玄関が白蟻に食われていることが判明したため、専門業者に依頼して玄関等の修理と防蟻工事を行いました。

そして、売主業者と仲介業者に対し、損害賠償を請求したところ、売主業者は現状有姿で売却したこと、築30年も経過していること及び売主業者は売主個人から購入して、転売したもので、白蟻については、その売主個人から何も聞かされていないことを理由に売主業者自らの責任はないことを主張されています。

 また、仲介業者は白蟻被害については本来売主業者の責任であること及び同被害について売主から聞かされていないことを理由に自らの責任がないことを主張されています。

 本件契約書に瑕疵担保条項の規定はなく、特約として「本件取引は中古物件に付き現状有姿とする」と規定されていました。

 白蟻被害による損害賠償の請求は出来ないのでしょうかという相談でした。

 本件事例では築30年の中古住宅の売買になっていますが、住宅の場合、居住のため通常必要とされる品質、性能を有していることが必要とされており、新築には新築の、中古には中古の品質、性能を有することが前提となります。住宅も築何年になれば性能も低下してくるので、中古住宅の瑕疵担保責任については、ある程度瑕疵があってもやむを得ないと一般的には容認される傾向にはあります。

 また、瑕疵担保責任は、買主に対する売主の責任であるので、仲介業者についてその責を問うことは出来ません。仲介業者については、通常必要とされる注意を払ったかどうか、注意を払ったが知り得なかったかが問題となり、それを怠っていた場合には善管注意義務違反として債務不履行の責に問われる可能性があります。

 瑕疵担保責任は無過失責任であるため、売主が瑕疵があることを知らなかったことを主張しても責任は免れません。物件が中古であったとしても瑕疵担保責任がなくなることはなく、当該物件に基本的な欠陥があればその責を負うことになります。

 本件では契約書において「現状有姿」という表現が使われていますが、「現状有姿」には現在の状況のまま引渡しをするという意味しかなく、仮に売主業者が瑕疵担保責任を負わないという特約を付けていれば、宅建業法第40条に違反します。

瑕疵担保責任について、買主に不利となる特約は無効となるので、売主業者はその責を免れることはできないことになります。


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