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<瑕疵担保特約の解釈に関する相談事例-1>

中古一戸建住宅の取引で、売主、買主はともに個人消費者です。
売主、買主それぞれに媒介業者がいます。

売買契約書には「売主は本件土地及び建物について、一切の瑕疵担保責任を負わないものとする」とした瑕疵担保免責特約があります。買主が物件の引渡を受け、入居後に給湯器を使用しようとしたところ、給湯器が故障していて使用できませんでした。

買主から「給湯器の修理代金3万円を売主に負担してほしい」との申し出を受けました。売主側業者は、契約において「売主は瑕疵担保責任を一切負わない」とする特約があるので、売主は費用を負担する必要はないといいます。

契約時には使用できていた給湯器が故障していて使用できないのだから、免責特約があるとしても、売主には使用できる給湯器を引渡す義務があり、修理費用を負担する必要があると主張しています。仲介業者間で意見が違います。どちらが正しいでしょうか。

(考え方)
売主が個人の場合、瑕疵担保責任を一切負わないとする瑕疵担保全部免責特約も有効に成立します。ただし、売主が知っていて告げなかった瑕疵については、免責されないことに注意が必要です。
売主に瑕疵担保責任が生ずるには、

(1)「瑕疵」があること、
(2)その瑕疵が「隠れた瑕疵」であること、
(3)その瑕疵は契約時に存在していたこと、

の3つの要件が満たされている必要があります。

契約時において「本件給湯器は故障しているが、現状のまま引渡しする」などの特段の合意がない限り、売主は、通常に使用できる給湯器を買主に引渡す義務があります。

契約締結時には故障していなかったが、引渡し時には給湯器が故障しており使用できなかった本件の場合、契約締結後に生じた瑕疵ですので、瑕疵担保責任の問題ではなく((3)の要件を満たさない)、「債務不履行」又は「危険負担」の問題としてとらえることになります。

本件は債務不履行の問題として考えた方がわかりやすいと思います。

つまり、契約上、売主は使用できる給湯器を引渡す義務があるにもかかわらず、故障して使用できない給湯器を引渡したという債務不履行責任があることになります。

したがって、買主は修理費用を売主に請求することができますので、買主業者さんの主張が正しいことになります。

なお、入居して1週間は使用できていたが故障したという場合は、買主が修理費用を負担することになります。


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