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<瑕疵担保特約の解釈に関する相談事例-2>

「法人の瑕疵担保免責特約の有効性」について、一棟の賃貸マンション(土地・建物)の取引について相談がありました。

売主は、宅建業者でない一般の法人で、買主は個人です。
売買契約書には「売主は本件土地及び建物について、一切の瑕疵担保責任を負わないものとする」とした瑕疵担保免責特約があります。

買主が物件の引渡を受けた後、地中の配水管から水漏れが見つかりました。

この水漏れは、容易に発見できるものではなく、売主も知らなかったと言っています。
この水漏れは、隠れた瑕疵に相当するでしょうか?
相当するとして、瑕疵担保免責特約は有効でしょうか?

売主は、契約において「売主は瑕疵担保責任を一切負わない」とする特約があるので、費用を負担する必要はないと言っています。


(考え方)
 売主が事業者で、買主が消費者の場合、瑕疵担保責任を一切負わないとする瑕疵担保全部免責特約は、消費者契約法8条「事業者の損害賠償の責任を免除する条項の無効」によって無効になります。

 また、瑕疵担保期間を短く設定することも、同法10条「消費者の利益を一方的に害する条項の無効」によって、無効になることが有ります。

瑕疵担保期間を引渡日から3ヶ月とする特約が消費者契約法10条により無効とされたケースとして、

平成22年6月29日東京地裁判決
最近の判例から(2)があるので紹介しました。
(財)不動産適正取引推進機構のホームページで確認することができます。

 ところで、「事業者」とは、「法人その他の団体及び事業として又は事業のために契約の当事者となる場合における個人」を、また、消費者とは「個人(事業として又は事業のために契約の当事者となる場合におけるものを除く)をいう」とされています。

以上から考えると、今回のケースでは、売主は、宅建免許を持たない一般の法人であっても、「事業者」になりますが、買主は「消費者」でないと考えられ、同法の適用がない可能性が強いと考えます。

 なお、 本件水漏れは、容易に発見できるものではないとすれば、隠れた瑕疵に相当する可能性は高いでしょう。

 以上回答するとともに、一般的に、売主法人・買主消費者のケースでは、引渡日から1年間の瑕疵担保期間を設定することが多い旨をお話ししました。



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