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ご相談事例集|栃木県の空間リフォーム
 
<不等沈下と建売業者の責任に関する相談事例>

 戸建の建売業者からのご相談です。建売業者のご担当者のお話によれば、他業者が造成して検査済みを受けた造成宅地を取得し、建物をその上に建築して引渡した。

 引渡し後半年程経過した頃、不等沈下が発生し、居住困難になったとして、これは瑕疵にあたるので建売業者で責任をもって対応しろと買主から言われている。

 建売業者としては、分譲した土地は役所の検査済みが出ているのだから、責任は検査済みを出した役所が負うべきではないのかというご相談でした。

 当方からの回答としては、建売業者として瑕疵担保責任を負うことになる可能性が高い旨をお答えするとともに、検査済みを出した役所に対する責任追及は困難なケースが多いと思われる旨お話しました。

 本件を検討するにあたり、請負契約における請負業者が、不等沈下で訴えられた際の裁判所の判断が参考になります(和歌山地裁平成20.6.11 ほか)。

 請負業者は、建物が不等沈下しないかどうか、建物の基礎や基礎の支持について設計する注意義務があるとしています。

 請負業者が建築基準法に沿って建物を建て、宅地造成については別の者が造成し検査済みを受けているからと反論しても、それは裁判になると通りにくいようです。

 つまり、請負業者が建物を建てるときには、建物敷地の地盤を十分調査したうえで、どのような基礎を施し、建物を建てるか、仮に地盤がゆるいのであればどのような基礎を施すべきか十分検討した上で施工しないと駄目ということです。

 今回のケースでは、建売業者は買主との関係において、売買契約上の瑕疵担保責任は負わざるを得ないものの、請負業者に対し請負契約上の責任を別途追及することは検討されるところです。したがって、自ら建物を分譲する場合で、特に地盤が造成地、埋立地であれば、相応の地盤調査をするのは基本的な注意義務といえるでしょう。

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