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ご相談事例集|栃木県の空間リフォーム
 
貸主様からの契約解除と正当な事由について

 築40〜50年の古い2階建のアパートを賃貸中の貸主さんからの相談がありました。

 入居者の方から耐震上問題ないか心配なので、耐震補強をして欲しいとの要望があったが、貸主さんとしては耐震補強には費用が掛かるので解約したいが、貸主の方から解約できるかとの問い合わせでした。

 入居者の方にすれば、最近、テレビや新聞報道によって地震による建物倒壊等による危険が頻繁に報道されており、耐震性についての関心が高まっていることは事実ですので、借主さんのお気持ちも理解できるところです。

 一方で、貸主さんとしては、耐震補強をする場合に多額の費用が掛かる場合も考えられますので、その費用負担をするよりもむしろ解約しようと思われる事情もある程度理解できなくはありません。

 借地借家法では、貸主さんの方から賃貸借契約を解約するには「正当な事由」が必要と
されています。この「正当な事由」とは、建物の老朽化も考慮されるわけですが、実際には、余程の老朽化状況がないと認められないのが実情です。従って、耐震補強の問題だけで正当な事由に当たると考えるのは難しいと言えるでしょう。


<裁判事例>

 (1)貸主さんが建物の朽廃、倒壊の危険性が高く正当な事由があるとして解約を求め、一方で、借主さんが補修工事の実施を求めた事案で、裁判所は、正当事由を否定して、貸主さんに補修工事の実施を命じました(東京地裁 平成22年3月17日判決 RETIO No83参照)。

 (2)貸主さんが、築40年経過した共同住宅の建て替え等を理由に解約を申し入れたケースで立退き料の額が争われた事案で、裁判所は、引越料その他の移転実費と移転後の賃料と現賃料との差額の一定期間分の額を、移転資金の一部を補てんする立退き料として認定しました(平成12年3月23日 東京高裁判決 RETIO No48参照)。

 (3)テナントビルのオーナー(貸主)さんが、耐震性能を備えていないこと、その耐震工事が建物設備等の劣化により相当困難であること、を理由に解約を申し入れたケースにおいても、裁判所は正当な理由を補完するものとしての立退き料の支払いを条件に解約を認めています(平成23年1月18日 東京地裁判決 RETIO No83参照)。

 上記判例等からしますと、貸主さんから解約を申し入れる場合の「正当な事由」はかなり厳しく判断されることが分かります。そして、仮に認められる場合においても、一定の立退き料の支払いが、正当な事由を補完するものとして条件付けられる点を充分に留意すべきでしょう。


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