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ご相談事例集|栃木県の空間リフォーム
 
土地の売買契約の手付解除に関する相談事例

 土地の売買契約をした買主から次のような相談がありました。

  売主から土地を1,500万円で購入する契約を締結し、手付金を100万円支払いました。

 その後、こちらの都合で手付金を放棄して契約解除することにし、その旨仲介業者に申し入れたのですが、「手付解除期日以降の契約解除の場合は、違約金150万円をいただきます。」と言われて驚いてしまいました。という相談でした。

 相談の内容は、買主による手付解除期日経過後の契約解除の場合、売主は、違約金の請求をすることができるのかということのようです。

  契約の相手が履行に着手するまでは、手付金の放棄又は倍返しで契約解除出来るというのが手付解除です。これに対して「違約金」とは、契約の当事者に違反行為があった場合に、相手方に支払うことを予め約束した金銭をいいます。

 また、違約金は、売買代金の一定割合(業者が売主の場合は代金の2割を超えることが
できません。)で予め設定される契約形態が一般的です。ご相談の事例では、違約金の定めは、売買代金の1割の150万円でした。

  この相談者(買主)の場合、手付解除期日を双方で合意しているので、手付解除期日ま
では、買主は手付金の放棄で契約解除はできます。

 しかし、今回買主の申出時期は、手付解除期日を経過しているので、手付解除はできません。

  次に、買主は、違約金を支払って契約解除できるかという点です。

 残金決済にまで至って、売主が物件の引渡しや所有権移転登記をしようとしたにも関わらず、買主が代金の支払いに応じなければ、売主は買主に対し履行を催告し、それでも買主が応じない場合は、売主は買主に対し、契約違反を理由に契約を解除し、違約金の支払いを請求できます。

  今回の相談の場合、買主は契約を履行する意思を残金決済前に有していないのですから、翻意しない限り、契約の履行は望めない状況のようです。

 そうであれば、買主が、仲介業者を通じて、合意解除を申し入れ、合意解除に伴うペナルティとして違約金を売主に支払うことで売主の了解をとりつけることが検討されます。

 売主が合意解除に応じることになれば、支払い済みの手付金100万円を売主から返還してもらい、別途違約金相当額150万円を支払う(実際には相殺され、50万円を支払う。)ことになります。

  また、一般消費者同士の取引でも、売主、買主間で「履行の着手」をめぐって、しばしば
揉めることがあり、「手付解除の期限」の制限を設けた売買契約書を使用する仲介業者は多いようです。

 その場合、仲介業者は、売主と買主に対して、手付解除が出来る期限を設けていること及び手付解除期日以降は、手付放棄・手付倍返しの契約解除はできなくなることなどを十分説明する必要があります。


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